Проверка юридической чистоты квартиры: Инструкция проверки документов при покупке

Юридическая чистота: что это за термин?

Юридическая чистота — это идеальное состояние недвижимости в юридическом плане, которое исключает переход прав собственности от старого владельца к любому другому лицу после завершения сделки. 

Использоваться термин стал не так давно. Это связано с тем, что на вторичном рынке появилось очень много мошенников, поэтому проверка юридической чистоты стала практически неотъемлемой частью перед покупкой.

Юридическую чистоту сделки можно проверить с помощью юриста, а также самостоятельно. Иногда покупатели прибегают к помощи специальных агентств, которые за 3-7 дней проводят всестороннюю проверку, но берут за это немалые деньги. Ниже, описано, как можно самостоятельно проверить квартиру на чистоту быстро и с минимальными затратами.

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

Все документы, на взгляд неопытного человека, могут быть оформлены без нарушений. Но на самом деле существует множество нюансов, в результате которых сделка может быть признана недействительной, либо покупателю придется вернуть реальному собственнику квартиру без какой-либо компенсации. Также на часть жилья могут претендовать посторонние люди.

Часто на жилье или его часть претендуют несовершеннолетние дети, лица, находящиеся в местах лишения свободы или на армейской службе. 

Сделки признаются в основном недействительными, если проводятся по доверенности или в роли продавца выступают люди с психическими отклонениями, алкогольной и наркотической зависимостью.

Незаконная перепланировка также может стать причиной признания покупки незаконной. Поэтому нужно заранее проверить все сведения, касающиеся как жилья, так и продавца.

Найти объект

Юридическая проверка квартиры при покупке: на что обратить внимание?

Рассмотрим основные аспекты, на которые нужно обратить внимание в первую очередь.

Дешевая стоимость квартиры

Низкая цена делает жилье очень привлекательным для покупателя. Но на самом деле это должно насторожить, поскольку от недвижимости желают избавиться как можно быстрее. 

Следует сначала расспросить продавца по поводу цены, а затем проверить, нет ли наследников, либо других лиц, претендующих на объект недвижимости. То есть выяснить причины скорой продажи.

Единственным вариантом может быть срочный переезд или выезд за границу, но встречается он не так часто, тем более, что продавец может об этом соврать.

Устраиваем опрос продавцу

Продавцу, обязательно нужно задать следующие вопросы:

1. Сколько собственников у недвижимости?
2. Почему решено продать жилье?
3. Когда была куплена квартира и при каких обстоятельствах?
4. Была ли квартира предметом судебных разбирательств?

Список вопросов можно дополнить, но самое главное — это отследить реакцию продавца на них, проверить, насколько четко хозяин помнит все события, связанные с недвижимым имуществом. Если он путается, постоянно что-то забывает, невнятно рассказывает — лучше отказаться от сделки. 

Проверка паспорта и документов на квартиру

У владельца жилья нужно потребовать ксерокопии и оригиналы правоустанавливающих документов, а также паспорт объекта. Возможные документы, на основании которых возникло право собственности:

• договор мены;
• договор купли-продажи;
• решение суда о получении права собственности;
• свидетельство о вступлении в наследство, регистрации прав собственности.

Все документы должны быть аккуратно оформленными, без исправлений, потертостей, замазываний корректором. Напечатаны они обычно на плотной бумаге с водяными знаками, изображением герба. Заверяются документы печатями и подписями всех сторон. В них вписываются реквизиты паспорта собственника жилья. Стоит внимательно сверить данные.

Выписка ЕГРН

В расширенной выписке ЕГРН содержатся все сведения о недвижимости и ее владельцах:

• размеры квартиры;
• месторасположение;
• кадастровую стоимость;
• паспортные данные всех владельцев;
• даты и частоту перепродажи жилья (если это происходит слишком часто, значит, квартира проблемная);
• наличие долей других владельцев;
• наличие арестов, ограничений на продажу, других видов обременений.

Стоит обратить внимание на то, что если с момента последней передачи прав собственности прошло менее трех лет, то сделка может быть признана судом недействительной в течение этого срока.

Сведения обо всех владельцах жилья

Следует обратить внимание, имеются ли среди собственников:

• дети до 18 лет;
• дети-инвалиды;
• недееспособные граждане.

Наличие всех обозначенных категорий значительно усложнит проведение сделки, поскольку снять их с регистрации практически невозможно и они в первую очередь претендуют на жилье, если оно продано незаконно. Без разрешения органов опеки и попечительства продажа объектов недвижимости не проводится.

Также нужно выяснить, действительно ли продавец — законный владелец жилья или просто представитель (доверенное лицо). Рекомендуется поговорить именно с собственником, поскольку доверенность может быть фальшивой. Если не удается побеседовать с владельцем, то нужно обратиться к нотариусу, которым был выписан документ. Но также нужно посоветоваться с другим юристом, поскольку нотариусы тоже бывают вовлечены в преступные схемы. Но лучше не рисковать и попросту отказаться от сделки.

Еще один важный вопрос состоит в том, состоит ли продавец в браке. Без разрешения второго супруга операции с недвижимостью проводить нельзя. Отметки в паспорте о браке может не быть, поскольку при утере выдается новый документ без штампов.

Споры по квартире

Наличие судебных споров по жилью можно проверить на офсайте районного суда, который обслуживает адрес, где находится квартира. В запросах нужно указывать ФИО нынешнего владельца, а также предыдущих.

Также можно проверить, участвовал ли продавец в разделе имущества, признавался ли временно или постоянно недееспособным. Но информацию нужно добывать на офсайтах судебных органов, где был зарегистрирован человек.

Арбитражный суд, банкротство

В базе данных исполнительных производств города, где зарегистрирован владелец жилья, можно посмотреть, не заведено ли на него дело. Также надо выяснить, не является ли он банкротом, должником по алиментам. Если даже на супруга продавца открыто дело о банкротстве, то от сделки следует отказаться. Жилье всегда может быть конфисковано в пользу государства или того, кому должен ответчик.

Выписка из домовой книги, обходной лист

Выписку из домовой книги необходимо получить непосредственно перед покупкой. В идеале в жилье не должен быть прописан никто. Иногда до совершения сделки в помещении остаются зарегистрированные жильцы, но в договоре или акте передачи оговаривается, в какие сроки они выпишутся.

Не стоит покупать квартиру, если прописанными остаются дети, обычно снять их с регистрации практически нереально, даже через суд.

Обходной лист (выписка с лицевых счетов) докажет, что у продавца нет долгов по коммунальным платежам, квартплате. Покупатель должен заранее узнать обо всех услугах, которые оказываются для данного домовладения. Задолженности могут быть не только по свету, газу, воде, но и пользованию домофоном, уборке подъезда и т. д.

Согласие супруга на продажу

Продавцы, состоящие в официальном браке, должны предоставить согласие второго супруга, заверенное нотариусом. Он должен при этом находиться в здравом уме и быть дееспособным. Для недееспособных назначаются опекуны, и именно они подписывают согласие на продажу.

Оценка полученной информации

Выводы, которые должен сделать потенциальный покупатель из проверки:

1. Если квартира была куплена, получена в наследство меньше трех лет назад, то лучше сделку не проводить. Не истек срок исковой давности, могут объявиться наследники.
2. При малейших сомнениях в подлинности документов, странном поведении продавца, недоговорках и вранье покупать недвижимость не рекомендуется.
3. Наличие маленьких детей, подростков и недееспособных лиц значительно осложняет продажу, поэтому к делу надо подключить опытного юриста, либо отказаться от покупки, чтобы в дальнейшем не отдать часть жилья чужим людям.
4. Участие продавца, а также его супруга в любых судебных разбирательствах должно способствовать отказу от приобретения проблемного жилья.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.info

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Источник: https://egrnkamap.ru/info/proverka-yuridicheskoj-chistoty-kvartiry/